从静态的角度看房地产融资,有四个标准渠道:内源型融资、客户型融资、银行融资、股权融资或债权融资,四大类五项选择。

　　所以说房地产业是融资功能最强的行业,理解了这个概念,把房子当作投资品去经营,就会极大地放大它的融资功能,投资创造预期,只要能把到手的资产以溢价的方式再去融资,融资功能随着资产的溢价就更放大。

　　我们看到非上市房地产公司,融资渠道非常窄,是以人和人际关系网络为核心的。当投融资权在东家手里,实体经济导向所做的房地产是消费品,你必须按照消费者的需求去生产去定价,这样才能承担卖不出去的风险。而上市房地产公司,用现代企业制度改变了运营模式,这个商业模式通过职业化的管理,把投融资权从东家手里拿到职业经理人手里,通过现代企业的制度化平台拓宽企业的融资渠道。

　　非上市企业是主营业主利润导向,而上市企业是三足鼎立,在经营主营业主利润的同时,经营着关联资产的溢价和整体业务的融资。当主营业主利润下降,能用资产的溢价来融资接链子,用资金链来维持企业度过难关。

　　当你抱怨融不到资的时候,应该意识到自己没有进入这个体系,一旦你从传统型企业进到现代企业,任何一个资产任何一个现金流,不管是过去的还是预期的,就都具有了三重属性,它可能是投资型资产,可能是融资型资产,也可能是经营型资产。所以融资渠道是由自己决定的,是你的资产属性和你的决策决定的。

　　上市房地产公司的主营业务模式在发展中国家有它非常特殊的功能,因为在城市化30%到70%这个过程里,几乎任何资产都会产生溢价。这个阶段存在一个“二八定律”,即财富增长主要不是靠主营业务利润,而是靠资产溢价。这个定律适用于企业、家庭、个人,甚至于国家。大家可以把你的家庭财产、公司财产,按照一个指标来分割,算算过去十年的所有财富增长,有多大比例来源于工薪收入或企业利润积累?有多大比例来源于资产溢价?结果基本符合“二八定律”。

　　可以得出结论,虚拟经济和实体经济作为双循环的市场体系,不仅仅在宏观而且在微观,不仅仅在企业而且在家庭,这是现代社会的大循环。做企业要知道虚实结合,只会做实不会做虚,永远做不大；相反,虚实失衡就早晚要赔光。在当前城市化进程较快的宏观趋势下,企业要真正了解自己,要突破融资瓶颈,把握住适当的市场机会扩大融资。一旦城市化结束了,所有的资产属性都定位了,失去再开发的功能,土地开发的溢价、资产的溢价、交易的溢价、流动的溢价都会在某一个时点瞬间消失,整个房地产业会萎缩到超出我们想象的程度。整理/李广军。

　　(国金证券首席经济学家、上海交通大学海外学院金融研究所所长)

　　摘自《南方日报》：http://news.163.com/10/0326/09/62MKA8FJ000146BB.html